Как продавать недвижимость через Telegram: подробный гайд

Как эффективно использовать мессенджер Павла Дурова, чтобы продавать недвижимость в России и за рубежом.

Какие преимущества делают мессенджер уникальной платформой, приносящей выдающиеся результаты? С чего начать и что конкретно нужно делать, чтобы закрывать многомиллионные сделки в Telegram? Как вести свой канал? Откуда и как привлекать трафик?

Содержание:

Почему именно Telegram
Выбираем посадку
Правила эффективной контент-стратегии
Как вести трафик из посевов
Как вести трафик из Telegram Ads
Как работать с зарубежной недвижимостью?
Выводы

✋Привет! На связи Аня Наговицына, Head of Performance Marketing в команде рекламного агентства SMIT.LINK. В последний год мы столкнулись с настоящим бумом проектов, связанных с недвижимостью. После блокировки западных соцсетей и полного запрета на рекламу в них резко выросла стоимость продвижения и в традиционном для отрасли контексте.

Как результат, массовый рекламодатель начал активно исследовать Telegram. Однако, я замечаю, что многие заказчики слабо представляют себе возможности платформы и особенности продвижения на ней.

Вот почему я решилась написать подробную статью-гайд, которая закроет большинство мучающих вас вопросов и поможет определиться с наиболее эффективной стратегией развития.

Почему именно Telegram?

Ключевой тезис простой:

✅ Прямо сейчас Telegram собрал в себе наиболее активную и платёжеспособную аудиторию в стране.

Именно в Telegram массово перетекла аудиторию из заблокированных западных соцсетей. Более того, в последние годы мессенджер стал ключевым инструментом для людей «умных» профессий. Больше всего здесь людей 25–44 лет именно те, кто активно строит карьеру, заводит семью и улучшает свои жилищные условия. Значительная доля – топ-менеджеры, предприниматели, специалисты сферы IT, финансов, маркетинга.

По сравнению с традиционными соцсетями у мессенджера есть ещё одно важное преимущество. Telegram — это самый прямой и «интимный» способ связи с клиентом. Мессенджер позволяет быстро и эффективно связаться с менеджером и провести переговоры в переписке или даже в формате аудио- или видео-звонка.

Последний, но не по значению, пункт — меньшее количество информационной перегрузки. Интерфейс Telegram довольно лаконичный, а рекламы в мессенджере совсем не много. Как результат, 48% пользователей Telegram отмечают, что обращают внимание на рекламу в Telegram – это очень высокий показатель отклика.

Telegram в России сейчас имеет всенародный охват – мессенджером пользуется почти половина населения ежедневно

Интересы телеграм-аудитории разнообразны, но доминируют информационные и деловые тематики. Самые охватные каналы – новостные и политические, однако помимо этого популярны блоги о бизнесе, финансах, городском образе жизни.

Например, потенциальных покупателей жилья можно искать среди подписчиков каналов про инвестиции, ипотеку, урбанистику, интерьер и дизайн, семейную психологию (тем, кто планирует брак/детей часто интересна тема жилья).

Если говорить о географии, то аудитория Telegram сконцентрирована, прежде всего, в городах-миллионниках. Это совпадает с картиной спроса на недвижимость – основные сделки приходятся на крупные города, где Telegram и является одним из главных источников информации.

Выбираем посадку

Канал

Самый частый вариант посадочной страницы в Telegram — это ведение канала. Ведение блога — прекрасный вариант прогрева аудитории. Решиться подписаться на канал куда проще, чем сразу оставить заявку на лендинге.

При помощи грамотного контента в канале можно эффективно решить основную проблему рекламных компаний в сфере недвижимости — сформировать доверие. Вот почему воронки, завязанные на каналы в Telegram, обычно показывают более высокие показатели окупаемости.

Ещё одно важное преимущество канала — возможность собирать подписчиков в собственную базу аудитории. Для этого важно подключить к каналу инструменты сквозной аналитики. К примеру, Prizma.tools.

Далеко не каждый клиент готов купить объект недвижимости прямо сейчас, а значит не готов оставить заявку менеджеру. Однако многие заинтересованы в покупке в перспективе и подписываются на канал, чтобы отслеживать объекты.

В случае если мы продвигаемся через лендинг такие люди могут оказаться проблемой — они скликивают рекламный бюджет, изучают предложение и просто уходят. Но если у нас есть качественный канал — они могут остаться в подписчиках и конвертироваться в клиента позже.

Ещё одно важное преимущества канала — возможность заносить всех подписчиков в собственную базу. Специальные сервисы позволяют собирать контакты всех кликнувших на кнопку подписаться. В случае, если у человека в профиле указан номер телефона — он также заносится в вашу систему. Причём контакты заинтересованных лидов остаются в вашей базе даже если они решат отписаться от вашего блога.

Как результат — вы имеете возможность дожать свою аудиторию рассылками или даже звонками.

2. Чат-бот

Ещё одна важная функция мессенджера — это воронки в чат-ботах. При помощи автоматической цепочки сообщений вы можете не только прогреть аудиторию, но также предложить ей реальную пользу. К примеру, предоставить актуальный каталог недвижимости.

Чат-бот может стать важной дополнительной точкой для контакта с аудиторией. У ботов в Telegram есть возможность отправлять подписчикам персонализированную рассылку. Это современная и всё ещё действенная версия e-mail-маркетинга, который в последние годы быстро приходит в упадок.

Классический сценарий такой. К примеру, у вас есть чат-бот с каталогом актуальных объектов. Перед тем, как выдать доступ к его просмотру можно провести сегментацию аудитории — собрать базовый соцдем, запросы и интересы человека. Выдать пользу. А затем систематически догонять его рассылкой с персонализированными предложениями.

3. Веб-апп

Веб-апп — это довольно экзотический вариант «посадки». По своей сути это нечто вроде интерактивного сайта, запускающегося внутри интерфейса Telegram.

Большинство рекламодателей предпочитают выводить людей наружу, на собственные лендинги. Там у рекламодателя есть больше свободы и легче настроить качественную аналитику.

Однако, веб-аппы отлично зарекомендовали себя в игровых промоакциях, когда выстраивание отношений с клиентами происходит через приятную игровую активность.

К примеру, уставшим офисным сотрудникам можно пообещать призы за соревнование в промо-игре. Это обеспечит мощное вовлечение и позитивные эмоции. В благодарность за подаренный азарт пользователи с куда большей лояльностью воспримут ваши маркетинговые сообщения.

4. Чат:

Прекрасный вариант сформировать доверие и вступить в прямой диалог с аудиторией — это создать профильное сообщество, где ценный контент будут генерировать сами пользователи. А вы сможете влиять на ход обсуждений и продвигать собственные смыслы на правах модератора.

Если вы занимаетесь продажей инвестиционной недвижимости, для вас может быть полезным собрать в чате клуб инвесторов или риэлторов. Если занимаетесь зарубежными объектами — будет полезным создать сообщество для экспатов или «удалёнщиков».

5. Связки

Чаще всего, эффективнее будет развивать не какую-то одну посадку, а комбинировать разные посадки внутри воронки:

К примеру:

Канал + чат-бот + лендинг

Канал + чат

Воронка в чат-боте + лендинг

Правила эффективной контент-стратегии

Очень большая боль таргетологов — это качество контента в канале заказчика. От него очень сильно зависят результаты и эффективность продвижения. Иногда разница в результатах кампании после смены контент-стратегии может измениться десятикратно или даже больше.

На что обязательно нужно обратить внимание:

Название и описание канала.

Лучше комбинировать: «Новостройки Екатеринбурга – Иван Петров» или «Элитная недвижимость | Агентство NOGI».

Полезно добавлять ключевые слова по теме недвижимости, чтобы канал легче находили через поиск. Описание канала тоже крайне важно: не оставляйте его пустым. В нескольких предложениях опишите, какая ценность ждёт подписчика, и подкрепите это фактами о себе.

Например: «10 лет на рынке, 200+ проданных квартир»; «Ежедневно – свежие акции от застройщиков»; «Сертификат 50 тыс. ₽ на ремонт каждому клиенту».

Цифры и конкретика сразу работают на доверие. Упомяните любые уникальные торговые предложения: скидки, подарки, дополнительные сервисы. Такое описание выполняет роль «витрины» – гость канала за пару секунд решает, подписаться или нет.

Не забудьте про качественный закреплённый пост, раскрывающий суть канала и ваше УТП. Желательно — с активной кнопкой. Можно также добавить к нему навигацию и ссылки на лучшие посты.

Аватар и визуальный бренд.

На аватаре канала желательно разместить фото человека – риелтора или руководителя проекта.

Telegram – это про людей. Личный бренд вызывает больше доверия, чем логотип компании. Фото должно быть качественным, лучше на однотонном фоне, с доброжелательным выражением лица.

Визуальный стиль постов тоже желательно выдерживать: используйте эмодзи для маркировки рубрик, одинаковые превью для видео и т.д. – чтобы канал выглядел профессионально.

Вовлечение и коммуникация.

Обязательно разрешите комментирование постов (через привязку группы-чата). Живое обсуждение под вашими записями – признак активного сообщества, это повысит доверие новых подписчиков.

Не бойтесь негативных комментариев: оперативно отвечайте на вопросы, работайте с возражениями прямо в комментах – это покажет вашу открытость.

Также стоит периодически запускать опросы, голосования, просить аудиторию делиться мнением. Чем выше вовлечённость, тем более лояльны подписчики и тем чаще ваши посты будут показываться в ленте (Telegram ранжирует истории в том числе по активности аудитории).

Контент-план: баланс пользы и продаж.

Грубая ошибка – превращать канал в простую ленту объявлений о квартирах. Никто не захочет ежедневно читать рекламу. Следует чередовать разные типы контента, формируя полноценную воронку от интереса к покупке:

✔️ Полезный контент (экспертный).

Это то, что демонстрирует вашу компетентность и реально помогает читателям. Например: советы покупателям жилья (как выбрать новостройку, на что смотреть в договоре долевого участия), ликбез по ипотеке, обзор районов города, юридические тонкости сделок, новости рынка недвижимости. Такой контент отвечает на вопросы аудитории и закладывает мысль «этот человек/агентство действительно разбирается, буду следить за ним».

✔️ Продающий контент.

Публикации, напрямую продвигающие ваши объекты или услуги. Но и их можно подавать интересно. Форматы: обзоры жилых комплексов (с авторской оценкой – плюсы/минусы), подборки лучших квартир на этой неделе (с ценами и вашими бонусами), кейсы клиентов (как вы помогли семье купить дом мечты), акции от застройщиков или банков (разумеется, с вашим сопровождением), презентация новой услуги (например, trade-in старой квартиры на новостройку). Продающий контент должен плавно подводить читателя к мысли «обратиться к вам». В конце таких постов полезно ставить призыв к действию: оставить заявку, написать в бот, позвонить вам.

✔️ Вовлекающий контент.

Цель – разогреть аудиторию, спровоцировать общение и интерес. Это могут быть опросы («Что для вас важнее при выборе квартиры – район или метраж?»), разбор спорной темы («Ипотека: брать или подождать снижения ставки?») или даже провокационные посты («Почему 90% риелторов не нужны и как работать напрямую» – и далее объяснение, почему всё же нужен хороший агент).

✔️ Репутационный контент.

Очень важный блок для доверия. Сюда относятся отзывы благодарных клиентов, истории успеха (кейсы) и анти-кейсы – истории, когда человек попытался решить вопрос без вас и у него вышло плохо. Также упоминания о вас в СМИ или награды, сертификаты – все подтверждения вашей экспертизности. Репутационные посты формируют образ вас как надёжного профессионала, с которым «безопасно» иметь дело. Людям важно знать, кому они доверяют свой, возможно, самый крупный в жизни капитал.

✔️ Развлекательный/лайфстайл контент.

Чтобы канал не был слишком «сухим», полезно разбавлять его лёгкими темами. Но старайтесь выбирать релевантное: для городского канала подойдут посты типа «Лучшие кафе рядом с новостройками X», «Афиша выходного дня в нашем ЖК». Развлекательный контент делает вас более «человечным» и способствует репостам (которые приведут новых подписчиков).

Регулярность и форматирование.

Ведение канала требует дисциплины. Разработайте контент-план: например, 3 поста в неделю – понедельник экспертный, среда продающий, пятница кейс или развлечение. Придерживайтесь графика, чтобы аудитория привыкла к вашему «голосу».

Перед притоком трафика с рекламы подготовьте достаточно контента (10–15 качественных постов в канале, закрепите приветственный пост)Новые люди, зайдя, должны увидеть живой, заполненный канал, а не пустоту. В тексты добавляйте визуалы: фото объектов, инфографику, короткие видео – чистый текст хуже удерживает внимание.

Обработка входящих лидов.

Как только подписчики начали поступать, нужно выстроить процесс их конвертации. Хороший приём – чат-бот-консультант, закреплённый вверху канала или по команде.

Также можно прикрепить форму заявки Google Forms или просто призвать писать вам в личные сообщения (но будьте готовы к быстрому ответу!). Чем меньше трений для лида – тем лучше. Некоторые агенты делают закрытый чат для «горячих» подписчиков, куда выкладывают самые вкусные варианты до публикации – это стимулирует пользователей оставить контакты,

Триггеры

Иногда человеку нужно легкое «пинок», чтобы он перестал просто читать и обратился к вам. Здесь на помощь приходят приёмы срочности. Регулярно внедряйте в контент информацию о ограниченных предложениях: «Только 5 квартир осталось по старой цене», «Ипотека 3,99% для наших клиентов действует до конца месяца», « В Telegram-объявлениях подобные триггеры уже показывали свою эффективность, но и внутри канала их нужно дублировать.

Хотите получить профессиональный аудит вашего Telegrtam-канала? Свяжитесь с нами — наши профессионалы внимательно изучат вашу посадку и дадут конкретные, проверенные на сотнях проектов рекомендации, которые окупятся вашими будущими продажами!

Откуда вести трафик:

Посевы.

Посевы — это закупка рекламных постов в чужих блогах или рекламных сообщений в рассылках в чат-ботах.

Как подобрать каналы?

Ищите актуальные платформы через встроенный поиск в мессенджере, раздел «похожие каналы», а также каталоги Telegram-каналов (к примеру, TG Stat)

Не забудьте проверить выбранные посадки на накрутки. В сфере недвижимости много мошенников, которые хотят откусить кусочек от вашего рекламного пирога. Накручивать могут всё — не только подписчиков, но также охваты, реакции и комментарии. Отличить накрученный канал на глаз не всегда возможно. Внимательно изучите статистику и базовые метрики. Хотя бы на том же TG Stat. Следите, чтобы в статистике канала не было резких скачков подписок и отписок.

Хорошие тематики каналов:

✔️ Районные сообщества (особенно в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодаре, Казани)
✔️ Финансовые и инвестиционные блоги — под новостройки и доходные дома.

✔️Местные новостные паблики — актуально для аренды и коммерческой недвижимости.

✔️ Каналы с вакансиями и релокацией — если объект рассчитан на приезжих.

Неудачные тематики каналов (в большинстве случаев):

✔️ Общие «лайфстайл» каналы, без чёткой привязки к географии или потребности.

✔️Юмористические каналы

✔️ Каналы без активной аудитории (смотри ER 10%+).

Удачные форматы креативов:

✔️ История клиента — кейс, как человек переехал, сдал, купил и т.д.

✔️ Аналитика — например, почему в этом районе вырастут цены.

✔️ Сравнение — чем отличается объект X от других новостроек.

✔️ Мнение эксперта — «Почему инвесторы сейчас заходят в апарты на юго-западе».

✔️ Реакция на новости — «После заявления ЦБ интерес к ипотеке резко вырос».

Важно: адаптировать формат под стиль канала. В новостном — под новость. В блоге — под личный опыт.

Не пытайтесь сделать один универсальный оффер. Сегментируйтесь под разные пулы аудиторий.

Хорошо, когда финальный оффер нативно встроен в контекст:

❌ Плохо:

✔️ Квартира от застройщика, пишите мне в ЛС»

✅ Хорошо:

✔️ Заходите в бот за таблицей с расчётами и PDF с планировками.

✔️Забери подарок в канале (чек-лист для удачной покупки, PDF c лучшими объектами)

✔️ Пройди квиз и выиграй приз

Аналитика

✔️ Как минимум — пригласительные ссылки или UTM

✔️В идеале — настроенная сквозная аналитика (через тот же Prizma.tools)

2.Telegram Ads

Официальная рекламная платформа Telegram Ads позволяет размещать объявления внутри каналов Telegram.

Такие посты помечены словом «реклама» и появляются в каналах с аудиторией от 1000 подписчиков, встраиваясь между публикациями или внизу ленты.

Формат объявления максимально нативный: до 160 символов текста плюс кнопка призыва к действию.

Реклама не показывается лишь тем, кто оформил Telegram Premium, что защищает часть активной аудитории от объявлений.

Однако, не нужно бояться, что состоятельные люди не смотрят рекламу в Telegram Ads, так как купили подписку. Практика показывает, что даже среди состоятельной аудитории подпиской не пользуются около 80% пользователей.

А наше исследование аудитории топ-менеджеров в диджитал-сфере показало, что даже среди этой наиболее вовлечённой когорты пользователей подписки нет у 56% пользователей.

Помимо простых текстовых объявлений в сфере недвижимости отлично показывают себя визуальные форматы:

✔️ Объявления с баннерами

✔️ Объявления с видеороликами

Мы замечаем, что средние показатели при применении мультимедийных инструментов растут на 30-50%.

Telegram Ads гибок по настройкам цели перехода: рекламным объявлением можно привести аудиторию на внешний сайт, в чат-бот, в канал или даже на конкретный пост канала, а также на личный профиль или бизнес-аккаунт в Telegram.

Это значит, что застройщик может направить трафик прямо на лендинг нового ЖК, агентство – на своего помощника-бота для сбора заявок, а частный риелтор – сразу в личный канал с объявлениями.

Такая многовариантность особенно ценна: можно строить как прямую генерацию лидов (например, форма заявки на сайте), так и вовлекать клиентов в канал для дальнейшего «прогрева» контентом.

Настройки таргетинга в Telegram Ads постоянно расширяются. Сейчас доступны две группы: Target Users (таргетинг на пользователей по интересам, гео, языку и т.д.) и Target Channels (выбор конкретных каналов или категорий каналов для показа).

С недавних пор платформа получила новые возможности нацеливания – в том числе по интересам (тематика каналов, которые читает пользователь), по местоположению (геотаргетинг вплоть до региона), по языку приложения и даже по аудиторным сегментам.

Для недвижимости это открывает широкие возможности: можно показать объявление жителям нужного города/области, интересующимся недвижимостью или инвестициями, и даже выбрать конкретные каналы конкурентов, где ваша реклама будет видна их подписчикам.

Также можно выделить недавно появившуюся возможность размещения контекстной рекламы в поиске по Telegram.

Теперь, когда вы вводите запрос в поисковую строку приложения, над внешней поисковой выдачей появляется канал или чат-бот рекламодателя.

✔️ Новая функция открывает доступ к людям, которые активно интересуются вашей темой прямо сейчас. Ведь они не просто пролистывали какой-то телеграм-канал.

У них есть некая цель, для решения которой они ввели в поисковую строку целевой запрос. Таким образом вы можете не стрелять из пушки по голубям, а предлагать свой канал людям, которые вводят в поисковую строку актуальные для них запросы — к примеру, недвижимость.

Таким образом мы совмещаем ключевые преимущества контекстной рекламы (высокую мотивированность аудитории) и продвижения в соцсетях (возможность прогреть в канале).

Пара важных советов:

Экспериментируйте с воронкой: канал vs бот vs сайт. Telegram Ads позволяет лить трафик в разные точки, и важно понять, что лучше конвертит именно вашу аудиторию.

Обязательно тестируйте таргетинг на каналы-конкурентов. Соберите список тематических Telegram-каналов: каналы застройщиков, ипотечных брокеров, локальные городские сообщества, форумчан (например, ЖК вашего города). Затем в кабинете Telegram Ads добавьте их в таргетинг (Target Channels). Исключите из показа свой собственный канал и явных ботов: практика показывает, что полезно отминусовать интересы «cryptocurrency» и «other», чтобы отсечь лишнюю аудиторию и ботов, которые могут присутствовать на популярных каналах.

Заключение

Я могла бы добавить в статью ещё много важной и ценной информации, но она и так уже получилась довольно монструозной по объёму. Но знайте, что нам есть ещё чем поделиться.

Записывайтесь на бесплатную консультацию. Мы подробно разберём ваш проект и подберём наиболее эффективную стратегию продвижения. Наше агентство имеет огромный опыт работы с проектами в сфере недвижимости. Мы готовы взять на себя все задачи под ключ — от аудита ваших воронок и посадочных до эффективной настройки таргетинга и аналитики!